又有房企遭遇清盘呈请

来源：国际金融报

两天时间里，房企龙光集团（下称“龙光”）的遭遇股价如同坐上了过山车。

11月8日，清盘复牌的呈请龙光以0.5港元的价格高开，但开盘后便直线下挫，房企期间一度跌至0.4港元，遭遇截至收盘跌15.15%，清盘总市值进一步缩水至23.88亿港元。呈请而就在前一日（7日）停牌前，房企该公司股价才大涨11.24%，遭遇彼时市场推测其大涨停牌或是清盘由于债务重组有了新进展。

停牌原因很快被揭晓。呈请

当日晚间，房企龙光公告称公司及旗下两家全资附属公司于11月7日收到Citicorp International Limited（花旗国际有限公司）提出的遭遇清盘呈请，其表示将寻求法律措施以坚决反对呈请，清盘并采取一切必要行动保障公司的合法权利。

等不及的债权人

从公告内容来看，Citicorp International Limited此番代表的是2025年到期、5.75%优先票据的相关系列票据的少数票据持有人。

2020年1月，龙光发行了一笔本金总额3亿美元的优先票据，用作现有债务再融资。该票据起息日为2020年1月14日，每半年付息，到期日为2025年1月14日，目前未偿还余额为3亿美元。截至发稿，该笔票据价格已经跌至8.424美元。

按正常流程来看，这笔票据原本应在今年7月14日支付利息，若算上30天的宽限期，最终付息日截止时间为8月14日。不过就在8月7日，龙光宣布将暂停支付5笔境外票据的到期利息，其中便包括上述2025年到期、利息5.75%的票据。

很明显，从宣布违约到发起清盘呈请仅约三个月时间，债权人的耐心已经所剩无几。

在汇生国际融资总裁黄立冲看来，债权人发起清盘呈请更多是为了给房企施压，倒逼其偿还债务，“在房企的积极沟通下，多数清盘呈请的最终结果都是与投资人达成和解，继而撤回相关呈请”。

他直言，提出清盘后，房企可向法院抗辩，这一过程的时间成本不低，同时在过往案例中，法院对此类呈请的判定较为审慎，会考虑此举是否将损害其他债权人的利益以及是否会对行业产生不利影响。

龙光亦在公告中强调，公司一直致力于积极与境外债权人进行友好洽商，自8月下旬以来，其就框架性整体债务管理方案与多个组别的债权人沟通协商，目前已取得了多位债权人发出的意向性支持函，他们愿意尽快与公司达成相关方案，推动整体债务管理方案的实施落地。

有相关媒体报道称，该公司已于11月3日向机构投资人提交了一份境内债务全面重组方案，若该方案获准通过，将是继富力后第二个房企境内债重组案例。目前，该公司境内债整体债务金额超200亿元，截至6月末的现金及现金等价物为143.52亿元。

境外债方面，数据显示，除部分离岸银团贷款，龙光未来6年内有13笔境外债到期，债务总规模约56亿美元，到期时间主要集中在2025年、2026年，2022年及2023年到期的境外债合计规模约11.5亿美元。

这样的债期结构也意味着，即便境内债重组成功，龙光在未来数年内的偿债任务依然不轻，尤其是在目前新房市场销售低迷、行业流动性紧缩的大环境下。

困局待解

今年以来，受行业深度调整影响，开发商自身“造血”能力大幅下降，展期成了行业常态。根据中指院监测数据，截至目前，房企信用债展期规模达到473.6亿元，海外债展期规模1031.7亿元，合计约1505.3亿元。

信用风险的弥漫导致企业融资受阻，民营房企再融资更是艰难，部分出险房企只得引入AMC进行资产盘活，化解债务，进行纾困。

以佳兆业为例，自去年陷入流动性困境，公司旗下的广州南沙地王项目悦伴湾全部股权便转让给平安信托，而后在AMC中国信达的牵头下，该项目被以代建模式盘活。

该项目是中国信达介入出险房企纾困首个成功落地的项目，彼时有业内人士分析称，这种资产盘活方式有利于企业加速回笼资金，推动项目本身债务风险的化解，多方共赢。

但事实上这种模式的成功其实并不容易，资产盘活过程中，项目股权结构是否清晰、资产是否能够抵债、价值评估等都是各方需要考虑的因素。合生不动产基金中心的董事总经理邬伯特曾在观点地产的资本圆桌论坛上表示，资产盘活很重要的一点是要如何提升底层的资产价值。

另一方面，在浦赢资产创始人兼CEO丁亚明看来，通过重组、重整实现项目重生将会是未来一段时间企业卸重前行的主要模式，“重组可以是债务重组、资产抵债、资产出售、股权转让等方式，以此来解决问题”。

他指不良资产的处置本质上是信任危机，各方首先需要互相信任，再者降低预期，做出让步，而重整则要遵循法律，披露所有的债务问题，锁定资产，并根据资产负债情况进行出售、剥离，最后通过后期运营提升物业价值。

整体来看，项目资产的盘活仿佛一场横跨法律、金融、地产多个领域的“综合考试”，能通过的考生寥寥无几。也是因此，尽管出险房企积极化债，政策、金融机构出手帮扶，但陷入流动危机的房企依然难以走出泥沼。

据不完全统计，2021年下半年至今，在房地产系统性风险的蔓延下，已有35家房企对旗下债券计划展期或展期成功，更有包括花样年、恒大、新力、大发、福晟国际等在内的十余家开发商境外主体收到清盘呈请。

而这份清单仍有继续拉长的可能。数据显示，2022年剩余时间里，房地产行业仍有537亿美元的借款到期，明年第一季度到期的规模为723亿美元，“房地产行业至少有2920亿美元的在岸和离岸借款将于2023年底到期”。

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