宝龙地产：毛利率维持业内平均水平，商业现金奶牛效应凸显

提要：仍然维持商业综合体拿地模式。宝龙

4月29日，地产宝龙地产控股有限公司（01238.HK，毛利简称“宝龙地产”）发布截至2021年12月31日止年度全年业绩进一步公告。持业公告显示，内平牛效该公司审核委员会已联同该公司管理层审阅经审核2021年年度业绩，均水金奶并认为该等业绩已遵守适用会计准则及规定编制及作出充足披露。平商

2021年，业现应凸宝龙地产实现总收入约399.02亿元人民币（下同），宝龙同比上升约12.4%；累计合约销售额1012.27亿元，地产同比增长24.1%，毛利其中长三角地区销售金额占比78.6%；合约销售面积约为641万平方米，持业同比增加约20.3%。内平牛效

收入实现增长，均水金奶利润却有所下滑。平商报告期内，宝龙地产毛利润125.19亿元，同比减少2.3%；毛利率为31.4%，同比减少4.7个百分点，轻微下滑，但维持业内平均水平之上；净利润为73.36亿元，同比减少16.8%；归母核心净利润为37.66亿元，同比增加4.7%。

虽然伴随着行业调控，企业在出清风险的过程中，面临利润增速放缓甚至下跌的现状，但在后续发展中，宝龙商业现金奶牛的效应或将逐步凸显。

商业运营提质增效

2021年，随着疫情防控逐渐进入常态化，商业地产整体呈现向上回升趋势，整体规模持续增长。商业版块在品牌焕新、项目升级等方面持续发力，经营业绩再创新高，运营效率大幅提升。

2021年，宝龙商业全年新开业购物中心545个，包含原计划在2020年开业的部分项目，存量面积达4.75亿平方米。2021年新开业商业项目22个，面积151万平方米；新交付住宅面积333万平方米。新开购物中心整体出租率96%。

全年新签约商业面积276万平方米，其中长三角新签约项目面积占比超七成，典型城市南京、上海、杭州、宁波的项目数分别达到7个、12个、12个及14个。宝龙的商业综合体布局长期坚持聚焦长三角策略，在该区域内形成了规模优势和较强的品牌影响力，凭借对深耕区域市场的深度了解和强大的资源整合能力，因地制宜打造满足当地市场需求的产品，将进一步推动业绩持续增长。

对于2022年的发展计划，宝龙地产表示，集团将进一步提升整体出租率至95%以上；确保13个项目高品质开业，重点打造椒江、同安两个行业标杆。此外，2022年计划开业项目总数不少于11个，其中购物中心不少于8个。

深耕长三角

但在债务结构上，2021年度，宝龙地产现金及银行结余为250.68亿元，同比减少约11.3%。而长期借款为509.35亿元，短期借款高达220.23亿元。

据此前发布的数据显示，今年一季度，宝龙地产的业绩情况并不理想，合约销售额121.15亿元，同比减少50.8%；销售面积76.81万平方米，同比减少51.5%。

在这样的发展背景下，宝龙商业的现金奶牛作用就体现出来了。2021年，宝龙地产的收入来自三方面。其中，物业销售收入为350.35亿元，同比增加11.3%；租费收入37.08亿元，同比增加14.6%；酒店及其他收入为11.60亿元，同比增加50.0%。

租金收入与酒店收入的增长可见，宝龙地产持有和经营的这些商业综合体，为公司带来稳定的现金流，有效平滑风险。

商业综合体对于实现自身资产增值也有比较明显的优势：从客户的实际需求出发，为其构建一套复合型商业生态，可以带动区域经济提升。这样的作用又会反哺宝龙地产的项目储备。

一直以来，宝龙地产通过综合体的模式获取土地，一方面能助力公司发挥商业布局、模式和业态优势，另一方面商住联动带来的便利交通、商业利好能更好提高住宅产品的畅销溢价。

为了谋求未来的发展，宝龙在2022年将继续深耕长三角区域，并且具备丰富的可售资源。可售货值总计1477亿，其中，住宅占比为70.8%，商业占比为29.2%。全年共有116个可售项目，其中长三角区域占比达67.5%，大湾区占比达12.7%。

宝龙深耕长三角的策略并非第一次提出，而是多年的战略路径。这反映到土地投资上，2021年，宝龙地产新增项目29个，新增货值713亿；其中87%投资金额聚焦长三角及大湾区。这些新增土储总溢价率7.9%，平均成本5132元每平方米。

目前宝龙地产总土储达3652万平方米，可售货值4067亿。除深耕优势区域外，宝龙地产还积极扩展发展区域，于大湾区挺进中山、佛山，长三角战略扩张至安徽。

展望2022年，宝龙地产总裁许华芳表示，公司仍将坚持走高质量发展之路，保持稳健经营策略，坚持品质为先、责任为先的原则，贯彻价值内生、一好到底的策略，以产品力与服务的优化升级，助力行业平稳健康有序发展。

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